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03.12.2018

Actualités Patrimmofi

Edito Décembre 2018

"L'anticipation, le meilleur outil patrimonial"

Petites questions. À votre avis, quel est le placement toujours cité parmi les plus performants sur 20 ans ? Quel est l’investissement le moins fiscalisé à l’achat, à la détention, à la revente ou lors d’une succession ? Quel est le produit d’épargne qui ouvre droit aux plus belles réductions d’impôt ? Quel est le seul patrimoine que vous pouvez vous constituer sans aucun capital de départ ? Le seul investissement pour lequel l’État vous prête de l’argent gratuitement ? Celui où les banques se battent pour vous financer à 100 %, voire plus, à des taux historiquement bas ?

L’immobilier, évidemment.

Mais attention pas n’importe quel investissement immobilier. On parle ici de l’achat de votre résidence principale.
Exonération d'impôt sur la plus-value sans plafond à la revente, abattement de 30 % pour l'IFI (l’impôt sur la fortune immobilière, ex ISF), prêt à taux zéro pour les primo accédants, réduction d'impôt sur les travaux d'économies d'énergie, abattement sur les droits de succession… N’en jetez plus.

La liste est longue. Très.

Les guides pratiques consacrés au sujet font plusieurs centaines de pages. C’est dire.

Vous l’aurez compris, la résidence principale est l'une des dernières niches fiscales. Et vous êtes nombreux à en profiter. Selon l’Insee, 58 % des Français sont propriétaires de leur logement. Parmi eux, 38 % ont fini de payer leur crédit.

Toujours selon l’Insee, la moitié des Français possèdent plus de 158 000 euros de patrimoine. Pour les 10 % de foyers les plus aisés, le patrimoine brut dépasse les 595 700 euros. La part de l’immobilier dans le patrimoine des Français est passée d’environ 52 % à 60 % entre 1998 et 2015.
Et depuis 1998, la valeur du patrimoine immobilier des Français a augmenté de 133 % ! Que de belles plus-values latentes, non imposables… à ce jour.

Pas étonnant que le gouvernement garde toujours un œil sur ce « pactole ».
Pendant la campagne présidentielle, les rumeurs de projet de taxation de la résidence principale, sous forme de « loyers fictifs » se sont multipliées, nourries par les travaux de Think Tanks proches d’Emmanuel Macron. Elles ont toujours été démenties.

Mais, il est des projets, comme des rumeurs. Il en reste toujours quelque chose. Des idées, des projets d’amendement ou plus sournois, des cavaliers législatifs qui introduisent en toute discrétion des dispositions dans les textes de loi… Certains députés rivalisent d’ingéniosité pour aller « gratter » l’argent là où il est. Un petit pourcentage prélevé sur de tels montants réduirait fortement le déficit chronique de l’Etat !

Alors que faire ?

Attendre patiemment et subir un jour.

Il a bien mieux à faire. Mettre en place une stratégie pour se préparer au pire.
Son axe principal sera de purger la plus-value latente de votre résidence principale pour qu’elle ne soit pas soumise à une éventuelle taxation aux contributions sociales et/ou à l’impôt au moment de la cession effective.

Pour purger la plus-value, c’est simple. Il faut réaliser à court terme une mutation, c’est-à-dire un changement de propriétaire. La plus-value est alors valorisée et constatée, mais non imposée car totalement exonérée, comme pour une vente. Elle est donc purgée. Le compteur est remis à zéro.

Pas question, évidemment, de céder votre bien à quelqu’un d’autre.

L’idée est de créer une Société Civile Immobilière (SCI) et de lui « apporter » le bien. Les associés de la SCI peuvent être les propriétaires actuels du bien mais aussi éventuellement leurs enfants pour anticiper la transmission du patrimoine. Pour faciliter cette dernière, les parts sociales de la SCI peuvent ainsi être démembrées. En devenant usufruitiers, vous gardez l’usage du bien et pourrez continuer à percevoir des revenus en cas de mise en location. À votre disparition, les nus-propriétaires, vos enfants par exemple, récupèrent la pleine propriété sans fiscalité.
Ce système permet d’optimiser les abattements et les droits de succession.

Alors certes, la création d’une SCI à un coût, non négligeable, mais elle est un puissant outil de gestion et de transmission du patrimoine et non un simple mécanisme d’optimisation fiscale.
De même que l’apport à la SCI génère des « frais de notaire ». Mais c’est une véritable assurance contre d'éventuelles mesures fiscales contrariantes et défavorables.

L’anticipation reste la meilleure arme en gestion de patrimoine.

Parlons-en ensemble.


Georges Nemes

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